КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЁЛКИ: БЕДА ИЛИ РАДОСТЬ?

Какое место занимают коттеджные посёлки в жизни Заокского района? Что несут экономике нашей «малой Родины» – вред, или пользу? 

Деятельность

Архив новостей

Интервью

Ещё с советских времён в Заокском районе существуют десятки садовых товариществ тульских и московских предприятий. Невеликие по площади (каждому дачнику давалось лишь 6 соток), созданные на неудобьях и с учётом плана развития территории, они гармонично вписывались в район. В начале двухтысячных годов эстафету перехватили коттеджные посёлки, построенные на бывших землях сельхозназначения и разбросанные по всему району «как бог на душу положит», главное – чтоб поближе к красотам природы, дорогам и коммуникациям.

Какое место занимают коттеджные посёлки в жизни Заокского района? Что несут экономике нашей «малой Родины» – вред, или пользу? Мнение заокчан очевидно – скорее, вред. Но сегодня мы решили пообщаться и с другой стороной: на вопросы корреспондента отвечает руководитель коттеджного посёлка «Романовский Парк», председатель правления девелоперской группы «Develius Estate» Дмитрий Дорожкин.

- Дмитрий, мы выбрали в качестве собеседника именно Вас не только как создателя и руководителя коттеджного посёлка, но и как кандидата экономических наук, специалиста в области градостроительства и городского хозяйства, государственного управления и регулирования экономики. Так какова же роль коттеджных посёлков для Заокского района с точки зрения экономики?

Дмитрий Дорожкин

- Думаю, что коттеджное и дачное строительство в Заокском районе, которое набирает обороты с 2007 года, в долгосрочной перспективе станет главным фактором экономического развития этой территории. Стремительный рост численности фактически проживающего на территории района населения за счет прибывающих покупателей загородной недвижимости увеличит здесь в ближайшие годы личный спрос в десятки раз. Уже сегодня о росте инвестиционной привлекательности Заокского района свидетельствуют появляющиеся новые магазины и строительные рынки: инвесторы вкладываются в создание небольших торговых предприятий, рассчитывая на реализацию товаров приезжающим сюда москвичам. Вполне естественно, что основные инвестиции сосредоточены в северной части района, примыкающей к Московской области. Именно здесь сегодня и ведется активная застройка. 

Кроме строительных услуг и торговли, расширение личного спроса распространится и на продукты питания, представленные небольшими местными фермерскими хозяйствами.
В тоже время, увеличение численности населения Заокского района сопряжено с необходимостью развития социальной инфраструктуры. Нагрузка на медицинские и образовательные учреждения будет стремительно возрастать. И эту задачу еще предстоит решать.

- Да, нагрузка на организации и учреждения возросла очень сильно. Это касается и силовиков, и медиков… Но эти структуры всецело находятся в ведении региона и федерации, а вот коммунальная инфраструктура – «головная боль» районной власти. Как быть, когда бюджет скуден, а проблем с ростом количества коттеджных посёлков всё больше?

- Я уверен, что необходимо выстраивать эффективную налоговую систему ив первую очередь улучшать администрирование налога на недвижимость. Уже существующие коттеджные и дачные поселки – это потенциально гигантская налоговая база для пополнения районного бюджета. Относительно небольшие, разумные, но эффективно собираемые налоги на загородную недвижимость,способны обеспечить решение большинства актуальных проблем в сфере коммунальной и социально-бытовой инфраструктуры Заокского района. 

Если люди строят дома в Заокском районе,становятся его частью, значит также должны участвовать в решении общих проблем. Это касается и объектов социального назначения, и инженерной инфраструктуры. Аналогичная ситуация и с дорогами: нагрузка на них растёт, ремонт требуется постоянно, парковок в райцентре уже явно не хватает – это особенно заметно в выходные летние дни. 

Не стоит забывать и о формах государственно-частного партнерства, когда в благоустройстве принимают участие застройщики.  

Вот так совместными усилиями можно и нужно решать возникающие проблемы. Тогда вопрос, с которого мы начали беседу (какова роль коттеджных посёлков для района), будет снят с повестки дня. Роль будет исключительно позитивной. И начинать нужно с простейших, «мелких» вопросов. Помогать району в благоустройстве, например.

- Вы упомянули возникающие проблемы с дорогами. Мне кажется, что основная сложность тут не в том, что их разбивают, а в том, что перекрывают. Как думаете, почему так происходит?

- Сложный вопрос. Лично я, как руководитель коттеджного посёлка «Романовский Парк», не вижу проблемы. Если земля была отмежёвана там, где были дороги, можно сделать нормальный объезд, можно пускать транспорт транзитом через территорию – варианты есть. Кто хочет решить эту проблему – решает. Вопрос не вреда от коттеджных посёлков, как таковых, а, скорее, отношения руководства каждого конкретного посёлка к окружающим людям…

- Что ж, как говорится, было бы желание – и проблемы будут решены? Однако пока коттеджных посёлков становится всё больше и больше, цены на участки падают, предложение на рынке растёт. Что же будет через несколько лет с тем самыми проблемами, о которых мы говорим?

- Тут всё гораздо сложнее, ситуация несколько иная. Активное освоение крупных земельных массивов в Заокском районе в формате «без подряда и коммуникаций» грозит уже в ближайшие годы обернуться дефицитом предложения коттеджных поселков на южном направлении. Появление на загородном рынке все большего числа проектов именно в таком «облегченном» варианте объясняется тем, что реализация поселков с единой архитектурной концепцией и развитой инфраструктурой, а многие такие проекты стартовали еще в докризисное время, в итоге не принесла девелоперам ожидаемой прибыли. Необходимость значительного объема инвестиционных вложений в сочетании с экономическим кризисом и связанного с ним снижения спроса вынудили некоторых участников рынка сосредоточиться на более доступном формате.

Стоимость земельного участка в таком проекте составляет 200 - 300 тысяч рублей. Возможность приобретения участка в дачном поселке по такой стоимости привлекает сегодня к таким проектам внимание широкого круга покупателей, а девелоперы такого формата, зачастую становятся лидерами по количеству заключаемых сделок. Срок реализации участков в таких поселках составляет от одного до полутора лет, а количество проектов, выведенных на рынок только в Заокском районе, уже перевалило за несколько десятков.
Важно отметить, что при продаже участков без подряда и коммуникаций у компании не возникает обязательств по развитию инженерной и социально-бытовой инфраструктуры. И речь идёт не об обязательствах перед районом, о чём мы говорили в начале беседы, а перед покупателями. То есть стоимость участка за вычетом первоначальных вложений в подготовку к продаже и оформление, а также текущих операционных расходов фактически является прибылью девелопера. С точки зрения бизнеса, по показателям эффективности и финансовым результатам, подобный сегмент загородной недвижимости не имеет себе равных. Основная составляющая девелопмента, связанная с наибольшим риском и затратами, переносится на плечи новых владельцев индивидуальных земельных участков.
- Да уж, ответственности нет, значит и проблем нет…

- Совершенно верно. Гораздо более сложным является развитие проектов, представляющих из себя готовый продукт, когда девелопер создает всю необходимую инфраструктуру, обеспечивает единый архитектурный стиль и комфортные условия проживания.
Уже сегодня становится все более очевидным, что стремительная распродажа земельных массивов по «доступной схеме» приведет уже в ближайшие годы к значительному сокращению площадок под строительство коттеджных поселков. В условиях развития присоединенной к Москве новой территории спрос на загородную недвижимость в Заокском районе, которая теперь находится в 50 км от столицы, будет нарастать значительно более высокими темпами, чем на других направлениях. А это приведёт к неминуемому дефициту качественных поселков на юге Подмосковья.

- Да, ситуация складывается интересная. В заключение нашей беседы отвлечённый вопрос: что пожелаете жителям и гостям Заокского района в преддверии Нового, 2014 года?

- Хочу пожелать всем побольше позитивных эмоций, успеха, добра и счастья. Уверен, что обсуждаемые нами сегодня проблемы вполне решаемы, так что, ещё желаю скорейшего и успешного их решения!

- Большое спасибо за беседу, уверен, что нашим читателям интересно прочесть мнение «изнутри» коттеджных посёлков. С Новым годом!

- Спасибо и Вам, рад был пообщаться. С Новым годом!

Беседовал Иван Заокчанинов