Эффективная форма управления

В компании Develius Estate было принято решение найти такую форму управления поселками, в которой удалось бы совместить профессиональный и эффективный уровень обслуживания с возможностью участия самих жителей в принятии ключевых решений.

Деятельность

Архив новостей

Открытое правление

Сегодня тема организации управления коттеджными поселками в нашей стране становится все более обсуждаемой. На первом этапе реализации загородного проекта ни покупатели, ни застройщик, как правило, еще в полной мере не представляют всех аспектов, связанных со спецификой выстраивания отношений между жителями и эксплуатирующей организацией. А споры о том, какая форма управления наиболее эффективна и в наибольшей степени отвечает интересам самих жителей, лишь усиливаются.  

Нужно признать, что однозначного ответа на этот вопрос на сегодняшний день нет. Результат правильности выбора в пользу коллективной формы управления или управляющей компании возможно оценить лишь по прошествии нескольких лет после начала эксплуатации. 

На сегодняшний день в большинстве возводимых поселков застройщики предлагают жителям свою управляющую компанию, которая начинает деятельность фактически с момента появления минимальной инфраструктуры, уже требующей обслуживания. Этот период, как правило, накладывается на фазу реализации проекта. Работы в поселке еще ведутся, но уже есть в определенной степени развитая и функционирующая инфраструктура и есть жители. Логика такого решения - остаться в поселке для обслуживания, понятна: застройщик хорошо знаком со сложной инженерией, особенно, если сам осуществлял строительство, а не ограничивался лишь распродажей участков. И здесь важно суметь выстроить конкурентноспособную компанию и организовать дело так, чтобы это устраивало как можно большее число жителей поселка. 

Но несмотря на очевидные принципы налаживания эффективной работы по эксплуатации и управлению, к сожалению, иногда со стороны некоторых управляющих компаний проявляется избыточная закрытость, нереагирование на пожелания жителей, невозможность ими вносить изменения в процесс управления и бюджет. Такая ситуация создает трудности в выстраивании нормальных долгосрочных отношений и в конечном итоге в большинстве случаев приводит к неизбежному противостоянию.  

С другой стороны, нужно обратить внимание и на проблему неплатежей, проявляющуюся как при коллективном управлении, так и при функционировании управляющей компании. Здесь форма управления не имеет значения, если речь идет о принципиальной позиции «не платить». Эта проблема независимо от выбранной жителями формы управления становится актуальной в том случае, если уровень собираемости платы за коммунальные услуги ниже критического. Неплательщики всегда будут. Но если их число таково, что в результате совокупные доходы не покрывают затрат - неизбежно возникнет пропорциональное снижение качества обслуживания. 

При наложении фазы реализации проекта и периода эксплуатации застройщики зачастую вынуждены поддерживать функционирующую инфраструктуру за счет выручки от продажи участков, которая должна была бы быть направлена на реализацию инвестиционной программы, подлежащей в такой ситуации неизбежному сокращению. К тому же, многие благоустроительные работы, производятся уже на стадии эксплуатации, а при недостаточном сборе средств не все задуманное таким образом удается реализовать. Поэтому вопрос выбора формы управления так важен. Если привлечение управляющей компании кажется жителям неэффективным, то должен быть сделан выбор в пользу коллективного управления, избран председатель, ревизионная комиссия, утверждены годовые сметы и размер членских взносов и скорейшим образом налажена работа по эксплуатации. Если коллективная форма управления не отвечает представлениям жителей о комфортной загородной жизни, а многие из тех кто уже имеет опыт проживания в садовых товариществах отвергают такую форму управления, то необходимо заключить договор с управляющей компанией. 

Возможен и другой вариант, когда сначала появляется коллективная форма управления, а затем сами жители на свое усмотрение выбирают управляющую компанию, чей профессиональный уровень можно будет скоро оценить по эффективности устранения нескольких аварий.   

Кроме различных форм управления существует и несколько подходов к сбору платы за обслуживание. Размер коммунальных платежей может учитывать лишь текущие расходы, а в случае необходимости проведения ремонтных работ производится сбор целевых взносов. Другой подход подразумевает такую стоимость обслуживания, которая учитывает необходимые амортизационные отчисления и при выходе из строя какого-либо оборудования, эксплуатирующая организация не дожидаясь сбора целевых средств осуществляет весь необходимый ремонт за счет имеющихся накоплений. Оба подхода возможны как в коллективной форме управления, так и при функционировании управляющей компании.  

Управление коттеджным поселком «Романовский Парк» осуществляется на сегодняшний день компанией «Русские коммунальные системы», являющейся эксплуатационным подразделением холдинга Develius Estate, реализующего все задуманные концептуальные идеи, управляя проектом на всех стадиях - от проектных разработок, получения разрешительной документации, застройки территории до эксплуатации.    

При этом в компании Develius Estate было принято решение найти такую форму управления поселком, в которой удалось бы совместить, с одной стороны, профессиональный и эффективный уровень обслуживания, с другой стороны, возможность участия самих жителей в принятии решений по организации жизни в поселке. То есть речь идет фактически о такой форме управления, в которую бы вошло все лучшее из обоих вариантов.  

Такой формой может стать «Открытое правление», организованное через современные средства коммуникации. Такой подход позволит в постоянном режиме в удобное для всех участников время вести обсуждение вопросов, которые обычно рассматриваются на собраниях, где зачастую не могут присутствовать все жители. Отличием от обычных «закрытых» форумов для жителей уже работающих на сайтах многих поселков станет возможность не только общения с администрацией, но и непосредственное принятие решений, проведение голосований.  

Юридическое оформление принятых в рамках Открытого правления решений еще потребует детальной проработки, но сама идея запуска такой формы организации жизни в поселке может показать высокую эффективность и стать примером для рынка загородной недвижимости.  

Дмитрий Дорожкин, Develius Estate